Un projet immobilier ne s’improvise pas du jour au lendemain. Pour concrétiser son affaire, l’investisseur doit effectuer une bonne analyse. Cela impose un bon choix de bien, de localisation et de statut fiscal. Afin d’échapper à toute forme de déconvenue et d’optimiser le rendement, il faut savoir investir.
Le choix du logement, une démarche cruciale
Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas quel type de bien choisir ? Concentrez-vous d’abord sur la surface du logement. En épluchant les annonces immobilières, découvrez toutes les possibilités avant de finaliser votre achat. Pour une première acquisition, il est plus prudent de vous tourner vers un studio ou un petit T2. Les surfaces restreintes se louent souvent plus chères que les grandes. Leur prix d’achat est cependant moins onéreux. Plus l’appartement est petit, plus le tarif de location au mètre carré sera cher. Idem pour la vente. Plus le logement est petit, plus il est cher à la vente. Toutefois, la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière comme la loi pinel imposent des seuils de loyers.
Investir dans des petites surfaces promet une meilleure rentabilité, notamment en centre-urbains comme Paris, Lyon et Bordeaux. Pour un studio ou un petit deux-pièces, le rendement moyen est évalué à 5,5 % ou 6 % en grandes métropoles. Avec un T2 ou un T3, le gain tend à baisser au-delà de 4,5 ou 5 %. La loi Pinel, par exemple, affiche une rentabilité moyenne de 3 à 3,5 %. Elle reste pourtant intéressante si l’on paye moins d’impôts.
Le rendement du projet immobilier
Hormis la constitution d'un patrimoine immobilier, acheter un logement pour ensuite le louer ou le vendre réserve un rendement intéressant. L’investissement locatif est idéal pour préparer la retraite et vous faire des revenus complémentaires. Lorsque vous recherchez un bien immobilier, calculez le rendement net et la rentabilité brute que pourrait générer le projet. Cela vous permettra de comparer la rentabilité entre deux achats. Soyez pourtant vigilant sur le choix de la fiscalité. Quelle que soit l’option que vous choisissez, vous serez toujours imposé sur vos revenus locatifs. Afin de ne pas payer trop d’impôts sur les gains fonciers, l’accompagnement d’un professionnel s’avère alors important. En calculant le rendement net-net, vous aurez une idée du rendement réel après déduction fiscale et impôts.
En fonction de votre capacité d’emprunt, vous pouvez demander un crédit immobilier. Pour un premier achat, vous pouvez essayer avec un studio peu coûteux et emprunter sur le plus long terme possible. Tenez compte de la stratégie patrimoniale que vous souhaitez adopter. En outre, prévoyez une épargne de sécurité pour assurer les taxes, les vacances locatives et les réparations à votre charge. Sachez pourtant que certains travaux peuvent être déduits de vos revenus. On parle ici de déficit foncier. Dans ce cas, vous aurez tout intérêt à investir dans un appartement en excellent état et de proposer le logement à deux locataires.
Choisir entre un immobilier ancien et un bien neuf
Le choix entre un bien ancien et un logement neuf n’est plus d’actualités dans le cadre d’un investissement immobilier. La fiscalité peut influencer la sélection. Les possibilités de statut sont très diversifiées (LMNP, régime fiscal, réel, micro…). En tout cas, l’investisseur est tenu de respecter les plafonds de loyers applicables dans la région choisie. Les dispositifs d’allègement fiscal prennent plusieurs formes tant dans le neuf que l’ancien. Avec la loi Pinel, cela peut atteindre 21 % à la limite de deux biens par an. Avant d’acquérir un logement, choisissez le type de bail locatif que vous pouvez proposer à votre locataire. Le contrat a une influence sur la durée du préavis, l’imposition et les éléments qui doivent se trouver dans la résidence.