Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas ? Telle est la question que pose souvent un bailleur, en craignant l’insolvabilité de son locataire. Il y a plusieurs raisons à cela, comme le chômage, la maladie ou un goulot d’étranglement financier. Dans les locaux commerciaux, il y a souvent des arriérés de location si les affaires ne vont pas bien. Pour que vous, en tant que propriétaire, ne restiez pas en fin de compte sur les dettes de loyer, vous pouvez réclamer les montants impayés en utilisant le privilège du propriétaire. Il vous permet de saisir des objets de la possession du locataire par un huissier de justice et de les faire vendre aux enchères en public. Que faut-il savoir alors pour le recouvrement de loyers impayés
Comment trouver un huissier de justice pour un recouvrement de loyer impayé ?
Recourir à la compétence d’un huissier de justice est la meilleure des solutions pour le recouvrement des loyers impayé, surtout lorsque la procédure à l’amiable a échoué. Déjà le souci avec votre locataire vous tracasse, cependant en même temps, il vous est difficile de trouver un huissier pour vous donner la main dans votre bataille. Il n’y a pas mille moyens de choisir un huissier. Cherchez un huissier compétent dans votre territoire. Pour ce faire, vous pouvez vous renseigner aux prés de vos entourages. Meilleur encore, rendez-vous sur le net et effectuez votre recherche en précisant le lieu de votre propriété. Ainsi, vous pouvez ainsi tenir compte des honoraires des huissiers et comparer. Effectivement, en plus du gain de temps, et de déplacement, la recherche sur le net vous donne un large choix avant d’engager une procédure en cas de loyer impayé. En même temps, vous pouvez vous renseigner sur vos droits.
Le locataire ne paie pas ? Appliquez la procédure en cas de loyer impayé
Si le loyer n’est pas payé et que le locataire est en retard dans le paiement, enleviez-vous, a priori, l’idée de saisir des biens de suite les biens du locataire en guise de compensation au loyer impayé. Essayer de régler les litiges à l’amiable. Cependant, si votre cas ne peut plus être réglé à l’amiable, vous pouvez porter l’affaire devant la justice. Alors, comment procéder pour faire valoir le privilège en tant que propriétaire ? Vous devez obtenir une ordonnance d’exécution devant le tribunal. Il répertorie le montant exact que le locataire vous doit. Embauchez ensuite un huissier de justice. Avec une ordonnance du tribunal, ce dernier peut évaluer les objets appartenant au locataire de votre propriété. Le locataire recevra un rendez-vous pour la saisie avec un délai de trois semaines. Ce délai lui offre l’occasion de payer les frais impayés.
Si le locataire ne paie pas de loyer et que le locataire est dans l’incapacité de payer ? L’huissier de justice a le droit d’accéder à l’appartement. Il peut saisir les biens valeureux et fournir un sceau de dépôt. Ceux-ci sont ensuite retirés et vendus aux enchères en public. Vous recevrez la partie du bénéfice correspondant à vos créances en souffrance. De cette façon, vous avez rempli toutes les conditions du privilège du propriétaire pour obtenir votre argent légalement. Si le bénéfice réalisé dépasse ces créances, c’est-à-dire si un bénéfice excédentaire est réalisé, celui-ci est versé au locataire.
Privilège du bailleur : que peut-il saisir ?
Quels sont les articles pouvant être saisis dans l’appartement ? Le propriétaire ne peut mettre en gage certains objets appartenant au locataire. On peut noter parmi ces articles : les meubles, les vêtements, les livres, les landaus, les réfrigérateurs et les machines à laver, ainsi que les articles personnels tels que les lettres et les albums photo. De même pour les articles empruntés ou la voiture dans la rue. Cela signifie que la plupart des articles dans les ménages privés ne peuvent pas être attachés, de sorte qu’il n’y a aucun privilège du propriétaire sur eux. Le propriétaire, en revanche, peut demander de saisir les bijoux ou les tapis précieux. Même un téléviseur très cher peut être emporté et remplacé par un simple.
Dans le cas d’une location commerciale, le propriétaire peut faire saisir des biens pour la vente dans les locaux concernés. Par contre, un fichier client ou les machines ou outils d’exploitations ne peuvent pas être pris. Les véhicules utilisés par le locataire défaillant dans le cadre de ses activités sont saisissables.
Si un locataire commercial est en faillite, le propriétaire a un privilège sur les articles saisissables du locataire qui ont été introduits dans les locaux avant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. D’une manière ou d’une autre un spécialiste, « Insolvency Practitioner », est nommé par le registre du commerce. Cet administrateur peut par exemple utiliser les biens du locataire, mais doit en grande partie verser bénéfice équivalant au montant du loyer primordialement au propriétaire non aux autres débiteurs. Toutefois, le privilège ne peut être réclamé pour les arriérés de loyer accumulés plus de douze mois avant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. En d’autres termes, les créances locatives qui surviennent après l’ouverture d’une procédure d’insolvabilité sont généralement considérées comme des dettes dites de masse et doivent donc être payées par l’administrateur de l’insolvabilité à partir de la masse de l’insolvabilité. Tant que la masse de l’insolvabilité est suffisante et qu’aucun actif insuffisant n’a été signalé, le propriétaire a généralement droit au paiement intégral de ces dettes. Si l’administrateur ne le fait pas, le propriétaire peut poursuivre ses réclamations.
Que se passe-t-il en cas d’insuffisance de masse ?
La situation change lorsque l’insuffisance de masse est affichée : cela signifie qu’il n’y a plus assez de masse pour répondre à toutes les exigences de masse. Ensuite, les principes susmentionnés de satisfaction et d’options de recouvrement ne s’appliquent qu’aux réclamations qui surviennent après notification de l’inaccessibilité aux masses (nouvelles responsabilités massives). Cela veut dire que, si l’administrateur d’insolvabilité ne résilie pas le bail immédiatement après cette notification à la prochaine heure possible et s’il ne s’efforce pas activement de restituer immédiatement les locaux commerciaux, les créances de loyer qui en découlent sont généralement classées en tant que nouveaux passifs de masse. Les arriérés de paiement de la période précédant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité ne peuvent être réclamés que comme une simple demande d’insolvabilité et enregistrés dans le tableau d’insolvabilité. Par conséquent le propriétaire, en règle générale, restera assis sur ses demandes ou ne recevra qu’une petite satisfaction proportionnée.
En somme, pour ses créances sur la location, notamment pour le loyer, le propriétaire dispose d’un privilège sur les objets détachables du locataire qui ont été introduits dans les locaux commerciaux loués avant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. Ce droit de gage lui donne droit à une soi-disant satisfaction distincte en cas d’insolvabilité du locataire. Une satisfaction distincte signifie que l’administrateur d’insolvabilité peut utiliser les articles du locataire, qui sont grevés du privilège du propriétaire, mais doivent en grande partie payer le produit résultant au propriétaire. Dès que le propriétaire revendique le droit de gage, ce qu’il devrait faire le plus tôt possible, l’administrateur d’insolvabilité doit le respecter. Cependant, il existe deux restrictions : premièrement, le droit de gage ne peut être exercé pour les arriérés de loyer accumulés plus de douze mois avant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. Et deuxièmement, elle ne s’applique pas à l’indemnisation qui survient si l’administrateur d’insolvabilité résilie prématurément le bail.
Droit de résiliation du propriétaire
Quand un propriétaire peut-il donner un avis sans préavis ? En cas de loyer impayé à temps, ce comportement constitue un manquement au devoir. Cependant, il ne justifie pas immédiatement la résiliation sans préavis. Le locataire doit d’abord être prévenu. S’il ne corrige pas le tir par la suite, c’est-à-dire s’il reste insolvable, le propriétaire peut, dans certaines circonstances, résilier le contrat à temps ou sans préavis. Cela dépend du cas individuel.
En effet, si le locataire fait faillite à partir de locaux à usage commercial,
le propriétaire n’a droit à aucun droit spécial de résiliation pour cause
d’insolvabilité. Cependant, l’administrateur d’insolvabilité ne peut pas
simplement refuser d’exécuter le contrat de location en le déclarant
simplement. Dans certains cas, cependant, il peut contester la conclusion du
contrat conformément au règlement sur la faillite. En principe, les deux ont le
droit de résilier le contrat de location conformément aux règles normales de droit civil, moyennant certaines simplifications pour l’administrateur et
certaines restrictions pour le propriétaire. Il existe également un droit de
rétractation en cas d’insolvabilité pour les deux si les locaux commerciaux
n’étaient pas laissés au locataire au moment de l’ouverture de la procédure.